土地測量および境界（筆界）の仕事
土地取引には、「実測売買」と「公簿売買」の2種類があります。現在、都市部における
土地取引のほとんどは、「実測売買」が多いようです。この実測売買を行う際は、それぞれの
敷地の境界において、土地所有者の立会いを得た上で、土地家屋調査士などの専門家による
測量図を作成することが原則となっています。
もし、測量していない土地を売ってしまったら、「面積が違う」と後からトラブルに
なるかもしれません。こうした問題は金銭が絡むだけに、ナイーブで複雑になりがちです。
土地取引におけるトラブルを未然に防ぐためにも、
土地家屋調査士による正確な測量が必要不可欠です。
（境界確定）
実測売買と公簿売買の違い
では、具体的に「実測売買」と「公簿売買」はどのように違うのでしょうか？イメージ図を使ってご説明いたします。
実測売買では、測量で算出された面積が取引対象となります。そのため、土地の境界線が不明瞭だと、この面積を出すことができません。
そこで、測量に先立って境界を明確にする必要があります。
イメージ図の場合、境界線の決まっていない5番の土地を売るのなら、周囲の土地所有者すべてと境界立会いをしなければなりません。つまり、7番8番9番の所有者だけでなく、南側の道路と東側の河川を管理する都道府県や市町村とも立会いをして境界を決めます。境界立会いが完了すれば、各境界点に境界杭を設置し、土地の測量図を作成します。
そうすることで、5番の土地面積は200m²と確定できるのです。
実測売買は、事前に周囲の土地所有者と立会って境界を決め、現地に境界杭を設置した上で行う取引です。
そのため、売買後に境界をめぐるトラブルが発生しにくいと言えるでしょう。
実際に測量することなく、登記上の面積を対象として取引をするのが、公簿売買です。実測をしなくとも、過去に作成した確定測量図などで、境界線と面積が明確になっていれば問題ありません。しかし、登記上の面積は実際よりも少なく記載されていることが多いようです。
イメージ図の5番の登記上の面積が180ｍ²だとしましょう。公簿売買の場合だと、本当に土地面積が180ｍ²であるのか不明なまま、取引をすることになります。もし、売買後に実測した結果、登記上よりも少ない面積だったとしても、買主は前所有者や不動産業者に違約を主張することはできません。
土地家屋調査士ができること
安全に土地を売却できる方法が、「実測売買」です。しかし、実測売買には、境界を決めたり測量したりする手間が掛かります。土地家屋調査士は、そうした実測売買に必要な境界の立会いから境界杭の設置、測量図の作成までを行っています。
土地の売却をお考えなら、できるだけ早く土地家屋調査士に測量を依頼するようにしましょう。
土地という不動産は、次世代にも引き継いでいく貴重な財産です。
だからこそ、土地取引の前段階としての実測は、土地境界紛争の防止策として非常に有効な手
段となります。
吉田登記測量事務所では、円満な売買につながる土地境界の確定・土地の測量を承っておりま
すので、いつでもご用命ください。
